Các vấn đề về pháp lý về nhà, đất là vấn đề băn khoăn của rất nhiều người và chứa đựng khá nhiều rắc rối. Văn phòng Luật sư APEC Việt Nam sẽ tư vấn pháp luật cho một vài trường hợp cụ thể về nhà, đất để khách hàng tham khảo và đối chiếu.
1. Khi mua nhà đất tôi hay nghe người ta nói đến sổ đỏ và sổ hồng. Vậy xin luật sư cho biết sổ đỏ và sổ hồng khác nhau như thế nào?
Trả lời:
Thực tế, sổ đỏ và sổ hồng không phải là loại giấy tờ do pháp luật quy định. Đây chỉ là cách gọi của người dân dựa trên màu sắc của mỗi loại để gọi cho ngắn gọn và phân biệt chúng với nhau.
– Sổ đỏ: Là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bìa màu đỏ, nội dung ghi quyền sử dụng đất (đất ở, vườn ao, đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng…) và mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
– Sổ hồng là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa màu hồng, nội dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và mẫu có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì hai loại giấy tờ trên được thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận. Mẫu này sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Điều 97 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Hiện nay vẫn đang lưu hành cả 3 loại giấy tờ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cả 3 loại giấy tờ này đều có giá trị pháp lý như nhau.
2. Tôi nhờ người khác làm giúp thủ tục cấp sổ đỏ nhưng khi nhận sổ đỏ mới biết tên mình bị ghi sai. Nay tôi muốn đính chính lại có được không và thủ tục thế nào?
Trả lời:
– Về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp, Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.
– Về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp, Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.
– Về hồ sơ, Khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:
– Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Như vậy, khi sổ đỏ bị ghi sai tên, bạn cần làm như sau:
– Gửi đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện.
– Gửi kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
– Giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (Giấy khai sinh, CMND, hộ khẩu) để đề nghị giải quyết.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và giải quyết trường hợp của bạn.
3. Tôi cho con trai thừa kế một ngôi nhà và ghi trong di chúc yêu cầu không được chuyển nhượng. Nếu sau khi tôi mất, con tôi sang tên và bán thì có vi phạm không?
Trả lời:
Khi bạn giao quyền thừa kế ngôi nhà cho con trai, nếu muốn con bạn không được chuyển nhượng nhà đất này sau khi bạn chết thì sẽ có hai trường hợp:
– Thứ nhất, nếu bạn ghi trong di chúc với nội dung là sau khi bạn chết sẽ cho con trai thừa kế nhà đất với điều kiện không được chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì về nguyên tắc, con bạn sẽ không được chuyển nhượng.
– Thứ hai, nếu bạn muốn nhà đất này sau khi bạn chết được dùng vào việc thờ cúng và giao cho con trai bạn quản lý để thực hiện việc thờ cúng thì con bạn sẽ không được chuyển nhượng cho người khác. Trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 670 Luật Dân sự năm 2005: “Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng”.
Tuy vậy, thực tế rất khó kiểm soát việc con trai bạn có thực hiện đúng ý nguyện của bạn hay không. Vì sau khi bạn chết, con trai bạn có quyền làm thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà đất được hưởng theo di chúc. Và khi đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp thì có quyền bán hoặc không bán nhà đất này. Thêm vào đó, các cơ quan thực hiện thủ tục sang tên nhà đất này cũng không ghi nhận điều kiện chuyển nhượng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận). Vì thế, việc cho con bạn thừa kế nhà đất nhưng lại không được quyền chuyển nhượng sau khi bạn chết là rất khó thực hiện.
