Luật Đất đai liên quan đến quyền lợi “sát sườn” của mỗi người dân nhưng không phải tất cả mọi người đều nắm vững những quy định của Luật. Tư vấn Luật Đất đai miễn phí của Văn phòng Luật sư APEC sẽ rất hữu ích và cần thiết cho bạn.
Hỏi: Tôi đang sống ở Hà Nội, nay muốn bán căn nhà đang ở để chuyển vào TPHCM sinh sống. Xin hỏi luật sư tôi cần làm hợp đồng thế nào và khi nào người mua được công nhận là chủ sở hữu căn nhà đó?
Trả lời:
Về điều kiện của nhà ở:
Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định nhà ở phải có các điều kiện sau đây mới được đưa vào mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở:
– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ các nội dung sau:
– Tên và địa chỉ của bên bán nhà, mua nhà.
– Mô tả đặc điểm của nhà ở.
– Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá.
– Thời gian giao nhận nhà ở.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Cam kết của các bên; các thỏa thuận khác.
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng và chữ ký của các bên.
Trong đó, bạn cần lưu ý những điểm sau:
– Giá mua bán nhà do các bên thỏa thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
– Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
– Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
– Một trong các bên thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hỏi: Gia đình tôi đang gặp phải vấn đề về tranh chấp đất đai và mong muốn luật sư tư vấn luật đất đai giúp. Nhà tôi có cho gia đình hàng xóm mượn một mảnh đất từ năm 2000 để xây cửa hàng kinh doanh. Nay gia đình tôi muốn lấy lại mảnh đất này thì người hàng xóm tỏ ý không muốn trả lại. Mảnh đất này nhà tôi có sổ đỏ và hàng năm vẫn đóng thuế đất đầy đủ. Vậy tôi phải làm gì để lấy lại mảnh đất này?
Trả lời:
Với trường hợp của gia đình bạn: Mảnh đất của gia đình bạn có sổ đỏ và đóng thuế đất đầy đủ hàng năm là căn cứ rõ ràng để chứng minh quyền sở hữu của gia đình bạn đối với mảnh đất đó.
Về vấn đề tranh chấp đất đai, điều 135, 136 Luật Đất đai quy định:
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.
Trong trường hợp địa phương không hòa giải, không giải quyết được thì tranh chấp về đất đai do Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết.
Như vậy, nếu tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm không giải quyết được, không hòa giải được thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án.
+ Hồ sơ bao gồm:
– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.
– Tên, địa chỉ của người bị kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có).
– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
– Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có).
– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.
Bạn nộp hồ sơ khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đến Tòa án qua bưu điện: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.
Hỏi: Gia đình tôi đang sở hữu mảnh đất diện tích 100m2 và muốn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu thì hồ sơ gồm những gì?
Trả lời:
Theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính như sau:
Hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu gồm:
– Đơn đăng ký, cấp (theo mẫu)
– Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc Điều 31, 32, 33, 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP .
– Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất nếu trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa có sơ đồ tài sản đúng với hiện trạng
– Chứng từ tài chính đất đai như giấy tờ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Hỏi: Tôi muốn biết những trường hợp nào không phải nộp thuế khi chuyển quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Theo Điều 8 Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, những trường hợp được miễn thuế khi chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
2. Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam anh hùng”.
3. Chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo theo quy định của Chính phủ;
4. Chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện canh tác;
5. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với nhà hoặc gắn với kết cấu hạ tầng thì được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đã nộp tiền sử dụng đất theo từng dự án.
